Distillerie Sud Languedoc

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Accueil Règlementation Droit rural Bail rural et fermage

Formation du bail rural et statut de fermage

1. Définition du contrat soumis à l’application du statut

Le bail rural est né à l’après-guerre. La LOA du 5 janvier 2006 met en place un fonds agricole optionnel qui s’attache à un bail à log terme avec un droit de cession acquis par le preneur et des conditions de renouvellement par périodes de 5 ans. Au terme des 5 ans, le propriétaire peut dénoncer le bail et donner ainsi congé au preneur sans avoir à motiver sa décision. Le bail rural est défini comme suit : « Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble en vue d’y réaliser une activité agricole est soumis au statut des baux ruraux. » Le salarié qui exploite pour une personne physique ou morale ou le prestataire de travaux agricoles payé à l’acte sont des contrats différents du bail rural. Le contrat d’entraide où 2 agriculteurs échangent des travaux, ainsi que le prêt à usage ou commodat, contrat à titre gratuit conclu pour une période déterminée, se différencient aussi du bail rural.
Eléments importants de définition : « à titre onéreux » et « en vue d’exploiter ».
Les pâturages ou la vente d’herbe sur pied : elle est soumise au statut des baux ruraux lorsque cette activité est continue et répétée. Si l’acheteur d’herbe finance les travaux de coupe avec une continuité, chaque année par exemple, il peut y avoir une requalification en bail à ferme.
Les prises en pension d’animaux : l’utilisateur de pâtures en montagne prend des animaux en pension. Or si c’est à la charge de l’éleveur de surveiller et de nourrir les bêtes, il y a soumission au bail à ferme.

2. Les contrats exclus du statut

Certaines conventions sont exclues du statut des baux ruraux car elles sont soumises à des législations particulières.

- La loi exclut du statut le bail emphytéotique d’une durée supérieure à 18 ans. Le propriétaire ne peut imposer un usage particulier à l’emphytéote et lui-même peut céder son droit.

- La convention pluriannuelle est définie à l’article L 481-1 du code rural. Elle est limitée à des régions déterminées comme en montagne par exemple. Ce contrat est arrêté par le préfet. Sa durée minimale est de 6 ans et il n’existe pas de droit de préemption dessus.

- Les mises à disposition des SAFER.

- Le droit à complant : c’est une concession de terres nues pour y réaliser des plantations. Le preneur paie une redevance d’un tiers de la récolte au propriétaire : c’est un partage du risque d’exploitation. Le propriétaire participe à la même hauteur pour les charges.

- Les conventions d’occupation précaires pour les forêts existent dans 3 cas de figure définis à l’article L 411-2 du code rural :

- Contentieux judiciaire en attente du partage d’une succession.

- Mise à disposition de terres sans vocation agricole en attente d’un changement d’orientation : création de lignes ferroviaires ou routières.

- Maintien dans les lieux du preneur en attente de paiement des améliorations foncières ou culturales. Indemnités d’occupation versée

3. Les baux échappant pour partie au statut des baux ruraux

Les petites parcelles : organisées par arrêté préfectoral dans chaque département.
Les biens de personnes morales de droit public : concerne le domaine privé de la commune qui loue à un agriculteur. La collectivité peut reprendre le bien à tout moment mais avec une indemnisation de résiliation avant le terme du bail.

4. Nature juridique du bail rural

C’est un contrat d’ordre public, renouvelable par tacite reconduction avec paiement d’un loyer fixé. Principe d’incessibilité du bail rural et interdiction de la sous-location. La loi interdit le versement d’argent pour acquérir un droit au bail mais la LOA de 2006 modifie légèrement cette disposition par la création optionnelle du fonds agricole. Un bail est valide sous la condition que les parties au contrat aient la capacité juridique de le signer :

- l’usufruitier peut le conclure avec l’accord du nu-propriétaire,

- un mineur peut le conclure avec l’accord du tuteur seulement pour les baux non soumis à renouvellement avec possibilité d’introduire une clause de reprise triennale,

- les incapables majeurs et les personnes sous curatelle avec l’accord de leur tuteur,

- les biens communs des époux mariés sous le régime de la communauté peuvent être donnés à bail avec l’accord des deux époux.

5. Les vices du consentement

La forme du contrat :

Le bail doit être écrit et il peut y avoir des spécificités dans chaque département. Le bail verbal n’est pas illicite mais il pose le problème de la preuve en cas de contentieux. L’enregistrement n’est plus obligatoire mais existence d’un mode de publicité simplifié enregistré à l’hôtel des impôts qui impose une date et un cachet.
L’état des lieux est réalisé par des experts fonciers afin de prouver par la suite les améliorations réalisées et pouvoir déterminer des indemnités de sortie. En son absence on considère que le preneur est entré sur des parcelles et des bâtiments d’état moyen selon le contrat type départemental auquel on se réfère en l’absence de contrat écrit.

La durée :

Le bail à ferme ne peut avoir une durée inférieure à 9 ans selon la définition de l’article L 411-5 du code rural.  La renonciation volontaire à la durée minimale de 9 ans est interdite à la signature. Ce principe est d’ordre public. Si le juge requalifie le contrat en bail rural, la durée de 9 ans commence à la requalification. En cours de bail, les parties peuvent renoncer pour une raison incontestable et libre pour chacune des parties.
La durée peut être inférieure à 9 ans en cas de reprise anticipée, d’insertion d’une clause triennale si le bail est passé par un mineur et d’insertion d’une clause sexennale de reprise après la première période initiale de 9 ans. Cette clause peut être insérée au profit du conjoint ou des descendants. Pour faire valoir cette clause, le bailleur doit signifier au preneur son intention de reprise 18 mois avant le terme du bail et 2 ans avant l’entrée en vigueur de la clause sexennale.
La durée peut être supérieure à 9 ans en cas de bail de 18 ans renouvelable tous les 9 ans, en cas de bail de 25 ans avec préavis de dénonciation de 4 ans avant le terme, en cas d’attente de l’âge de la retraite par le preneur selon l’article L 416-4 du code rural.

Le loyer :

Depuis 1945 le fermage est encadré par la loi et réglementé par arrêté préfectoral annuel. Le statut du fermage est d’ordre public : en cas de contentieux, il s’applique même s’il n’a pas été invoqué par les parties. Depuis 1995, les loyers doivent être fixés en argent sauf pour les cultures pérennes auquel cas il peut être fixé en denrées si les parties le souhaitent. Les loyers doivent être actualisés.

Np moyen / ha = (Np1 x S1) + (Np2 x S2) + (Npy x Sy) / Surface totale
Avec    Np : Nombre de points
S : Surface en ha